Mietvertrag Schweiz: Was du wirklich wissen musst
Ein Mietvertrag ist eines der häufigsten und wichtigsten Dokumente im Alltag. Bevor du unterschreibst, lohnt es sich, die wichtigsten Klauseln zu kennen – denn was im Kleingedruckten steht, kann teuer werden.
Welche Angaben muss ein Schweizer Mietvertrag enthalten?
Gemäss OR Art. 253 ff. muss ein Mietvertrag die Parteien, das Mietobjekt, den Mietzins und die Nebenkosten klar benennen. Besonders wichtig: Der Anfangsmietzins muss auf dem offiziellen Formular (Kanton) mitgeteilt werden, wenn die Wohnung zuvor vermietet war – sonst kannst du ihn innert 30 Tagen anfechten.
Mietzins und Nebenkosten
In der Schweiz müssen Nebenkosten explizit vereinbart sein – pauschal oder nach Verbrauch. Werden sie nicht erwähnt, sind sie im Mietzins inbegriffen. Achte auf: Heizkosten, Warmwasser, Kehrichtsgebühren, Hauswartskosten. Nachforderungen ohne vertragliche Grundlage sind unzulässig.
Kündigungsfristen und Kündigungstermine
Bei Wohnungen gilt in der Schweiz grundsätzlich eine Kündigungsfrist von 3 Monaten auf die ortsüblichen Termine (meist 31. März, 30. Juni, 30. September). Abweichungen sind möglich, müssen aber im Vertrag stehen. Eine ausserordentliche Kündigung ist nur aus wichtigem Grund möglich.
Kaution: Wie viel darf verlangt werden?
Die Mietzinskaution ist gesetzlich auf maximal 3 Monatsnettomieten begrenzt (OR Art. 257e). Sie muss auf ein Sperrkonto auf deinen Namen eingezahlt werden – nicht auf das Konto des Vermieters. Nach Auszug und Abnahme muss sie innerhalb von 12 Monaten zurückgegeben werden.
Untervermietung
Als Mieter hast du grundsätzlich das Recht zur Untervermietung, wenn du dem Vermieter Name und Bedingungen mitteilst (OR Art. 262). Der Vermieter kann nur ablehnen, wenn die Untermiete missbräuchlich ist oder er persönliche Einwände hat. Vollständige Verbote im Vertrag sind nicht rechtswirksam.
Rückgabe und Zustand der Wohnung
Bei Auszug muss die Wohnung im vertragsgemässen Zustand zurückgegeben werden – das heisst: normale Abnützung wird vom Vermieter getragen. Wände neu streichen ist nur nötig, wenn die Malerfristen abgelaufen sind (üblich: 8–10 Jahre für weisse Wände). Fotografiere bei Ein- und Auszug, um Streit zu vermeiden.
Mietzinserhöhung: Wann ist sie zulässig?
Der Vermieter kann den Mietzins erhöhen, wenn sich der Referenzzinssatz erhöht, die Teuerung gestiegen ist oder Unterhaltskosten zugenommen haben. Eine Erhöhung muss auf dem amtlichen Formular mitgeteilt werden und kann innerhalb von 30 Tagen beim Mietgericht angefochten werden.
Typische Fallen in Mietverträgen
Vorsicht bei: zu kurzen Kündigungsfristen als Ausnahme, fehlenden Angaben zu Nebenkosten, unklaren Regelungen zur Renovation bei Auszug, Klauseln die dich zur Zahlung von Maklergebühren verpflichten (nur zulässig wenn du selbst beauftragt), sowie Klauseln über Mietzinserhöhungen ohne gesetzliche Grundlage.
Häufige Fragen
Kann der Vermieter den Mietzins jederzeit erhöhen?
Nein. Eine Mietzinserhöhung ist nur auf gesetzlicher Grundlage zulässig (Referenzzinssatz, Teuerung, Mehrleistungen) und muss auf dem offiziellen Formular mitgeteilt werden. Du hast 30 Tage Zeit zur Anfechtung.
Was passiert wenn ich die Kündigungsfrist verpasse?
Verpasst du den Kündigungstermin, verlängert sich der Mietvertrag um eine weitere Mietperiode – in den meisten Fällen 1 Jahr. Trage die Termine frühzeitig in den Kalender ein.
Muss ich wirklich die ganze Wohnung ausmalen beim Auszug?
Nur wenn die Malerfristen überschritten sind. Weisse Wände halten normalerweise 8–10 Jahre. Der Vermieter trägt die anteiligen Kosten für normal Abgenutztes.
Darf der Vermieter einfach in meine Wohnung kommen?
Nein. Ausser bei dringendem Notfall muss der Vermieter deinen Einlass ankündigen und einen vereinbarten Termin abwarten. Unangemeldete Besuche kannst du ablehnen.
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